Pour un proprietaire bailleur, mettre fin a une location n’est pas une formalite a prendre a la legere. Les regles a respecter sont precises et Il semble impossible d’y deroger, aussi si le contrat de bail le prevoit. Seuls trois motifs peuvent etre invoques : la reprise du logement via le proprietaire, la vente de votre logement, ainsi, un motif « legitime et serieux ». Dans le troisieme cas, « il est en mesure de s’agir, Prenons un exemple, d’un locataire qui fait de nombreuses bruit et qui a ete condamne a plusieurs reprises pour tapage nocturne, ou d’un locataire qui ne paie nullement son loyer », explique Denys Brunel, president d’une Chambre nationale des proprietaires (CNP).
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Plusieurs immeubles en province.
Le conge doit etre delivre au locataire via lettre recommandee avec avis de reception (ou avec acte d’huissier). « Depuis le vote en loi Afin de l’acces au logement et un urbanisme renove (ALUR), il est aussi possible de remettre la lettre en main propre contre recepisse, mais tres peu de mai®tres prix abonnement datemyage le font, explique Sylvain Elkouby, fondateur de Syndicexperts.com. La plupart preferent envoyer une lettre avec accuse de reception, et cela comporte un danger. Si le locataire ne va pas chercher la lettre a la poste, le delai de preavis ne court nullement et le proprietaire pourra etre piege. » Le risque est important concernant le bailleur, qui peut etre oblige de repartir via un bail de trois ans contre le gre. C’est pourquoi M. Elkouby recommande d’effectuer appel a votre huissier. « Ca coute environ 300 euros », precise-t-il.
Autre nouveaute de loi ALUR, si le bailleur invoque tel motif la reprise du logement avec un membre de sa famille, il doit desormais preciser le lien de parente qui le lie a ce beneficiaire. « Faute de quoi, le conge va etre annule et le bail reconduit », dit M. Brunel.
De meme, le proprietaire doit maintenant justifier du caractere reel et serieux de sa demande.
« notamment, s’il souhaite recuperer un pied-a-terre a Paris Afin de son gamin qui demarre des etudes, il devra le preciser », dit M. Elkouby. Autre nouveaute, le bailleur devra desormais joindre a J’ai demande de conge une notice d’information destinee au locataire lui expliquant les details d’une procedure.
- Plusieurs echeances a respecter
Si le proprietaire n’avertit nullement en formes le locataire avant la date prevue au contrat de bail (en general 6 mois avant l’echeance), le contrat est reconduit tacitement. Sachez aussi qu’il est impossible de donner conge a 1 locataire en cours de bail, meme si la situation du proprietaire bailleur est difficile (chute d’emploi, maladie, separation…).
Si plusieurs personnes ont signe le contrat de location, on doit adresser a tous 1 conge personnel. La regle est la meme qu’il s’agisse de simples colocataires, de concubins, de partenaires pacses ou d’epoux. Attention, aussi si un seul des deux epoux ou partenaires pacses a signe le contrat, il faudra adresser un conge a toutes les deux individus car ils sont reputes cotitulaires du contrat.
- Depot de garantie majore
Le locataire doit quitter les lieux au plus tard le soir jour du preavis. Proprietaire et locataire se rencontrent aussi pour etablir l’etat des lieux, et l’inventaire dans la situation d’une location meublee. Si le logement reste en bon etat et que le locataire est a jour des mensualites, le proprietaire devra restituer le depot de garantie dans son integralite. En cas d’impayes ou de degradations, il pourra deduire des sommes correspondantes du depot de garantie.
J’ai loi ALUR precise que le depot de garantie devra etre restitue dans un delai maximal d’un mois a compter de la remise des cles par le locataire lorsque l’etat des lieux de sortie est conforme a l’etat des lieux d’entree. Sinon, le delai de restitution passe a deux mois maximum. A defaut de restitution dans les delais, le depot de garantie demeurant du au locataire est majore d’une somme egale a 10 % du loyer mensuel en principal, Afin de chaque periode mensuelle commencee en retard.
- Plusieurs gens protegees
Une categorie de locataires est protegee, celle des individus agees. « Des l’instant ou le locataire est age Sans compter que de 65 ans et que ses ressources annuelles paraissent inferieures a un coup et demie le SMIC, le proprietaire ne va lui donner conge sans lui proposer un relogement correspondant a ses besoins et a ses moyens », dit M. Brunel. Mais toute obligation de relogement disparait si le bailleur lui-meme est age De surcroi®t de 65 annees ou possede des ressources inferieures a une fois et demie le montant du SMIC.
Pour les residences secondaires, des regles sont bon nombre plus souples. Ce sont les clauses du contrat qui tiennent lieu d’obligation. Dans ce cas, le proprietaire pourra prevoir un delai de preavis plus court que Afin de une residence principale et se dispenser d’avoir a motiver le conge. L’usage reste d’inscrire au contrat que le conge sera adresse avec courrier recommande ou par huissier. Il est aussi d’usage de preciser si le proprietaire est en mesure de donner conge a son locataire a tout moment ou s’il devra patienter l’echeance du contrat.
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